주택구매시 세금 절세 방법: 취득세, 보유세

 

🏰주택구매시 세금 절세 방법🏰

주택을 구매할 때 세금 부담을 줄이는 방법을 알아보세요. 취득세, 보유세에 대한 절세 방법을 소개해 드리겠습니다.

세금

---

목차

1) 취득세

2) 보유세

3) 절세 방법

---

1) 취득세

🏠 취득세는 구입하는 주택의 취득가액, 조정대상지역 포함여부, 세대가 보유하는 주택 수(취득주택 포함)에 따라 1~12%의 세율이 적용됩니다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 부가됩니다. 이것까지 다 더하면 1.1~13.4%입니다.

 취득세율은 세대가 보유한 총 주택수에 따라 큰 차이가 납니다. 그래서 세금을 절약하고 싶다면 주택을 보유하고 있는 세대원과 세대분리를 한 후에 주택을 구매하는 것이 유리합니다.

 

<주택 및 주택 수에 따른 매매시 취득세율>

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

 

<취득가액별 취득세율>

취득가액	취득세율
6억원 이하	1%
6억원 초과 ~ 9억원 이하	1.01% ~2.99%
9억원 초과	3%

---

2) 보유세

📅 보유세는 2가지가 있습니다. 

 

1. 주택 보유자에게 부과하는 재산세

2.재산세 납부 의무자 중 일정 기준을 초과하는 주택을 가진 자에게 부과하는 종합부동산세가 있습니다. 

 

<취득가액별 취득세율>

구분	제산세	종합부동산세
유형	지방세	국세
과세방법	물건별 개별과세	인별 합산과세
부과대상	주택공시가격 전체금액	과세기준금액 초과분 (1세대1주택자 12억원, 다주택자 9억원)
납부기한	주택분 1/2: 7월 31일 주택분 1/2: 9월 30일	12월 15일

재산세는 시가표준액, 종합부동산세는 기준시가를 기준으로 과세표준(세금을 부과하는 기준)을 산정합니다. 

 

[과세표준 계산법]

 

* 재산세: 주택공시가격에 공정시장가액 비율 60%를 곱해 계산

* 종합부동산세: 개인 소유의 주택/부동산 공시가격을 모두 합하고 여기에 공정시장가액 비율 (80%)을 곱해 계산

 

시가 표준액과 기준시가는 국토교통부가 제공하는 부동산 공시가격 알리미에 매년 4월말 고시가 됩니다.

 

보유세는 초과누진세율이 적용된다는 점도 알아두세요. 초과누진세율이란 여러 단계로 과세표준(세금을 부과하는 기준)을 구분하고, 각 단계별 금액을 초과할때마다 점차 높은 세율을 적용하는것을 의미합니다.

 

<주택분 재산세율>

과세표준	세율	누진공제액
6천만원 이하	0.10%	-
6천만원 초과 ~ 1.5억원 이하	0.15%	30,000 원
1.5억원 초과 ~ 3억원 이하	0.25%	180,000 원
3억원 초과	0.04%	630,000 원

 

<주택분 종합부동산세율>

과세표준	2주택이하		3주택 이상
	세율	누진공제액	세율	누진공제액
3억원	0.5%	-	0.5%	-
3억원초과 ~ 6억원 이하	0.7%	600,000 원	0.7%	600,000 원
6억원초과 ~ 12억원 이하	1.0%	2,400,000 원	1.0%	2,400,000 원
12억원초과 ~ 25억원 이하	1.3%	6,000,000 원	2.0%	14,400,000 원
25억원초과 ~ 50억원 이하	1.5%	11,000,000 원	3.0%	39,400,000 원
50억원초과 ~ 94억원 이하	2.0%	36,000,000 원	4.0%	89,400,000 원
94억원초과	2.7%	101,800,000 원	5.0%	183,400,000 원

* 기본세율: 지역을 불문하고 1주택자, 조정 및 비조정대상지역 각 1주택자, 비조정대상지역 2주택자

*중과세율: 조정대상지역 2주택자, 지역불문 3주택자 이상

 

국세청 홈텍스에서 '종합부동산세 간이세액계산' 서비스를 이용해서 직접 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

---

3) 절세 방법

💰 주택 구매/보유 세금은 다음과 같이 절세가 가능합니다.

 

1. 주택구입시점 정하기 (6월 2일 이후에 구입하기)

 

과세기준일인 6월 1일을 기준으로 주택을 소유하고 있다면 1년치 보유세를 모두 납부해야 합니다. 보유세를 절세하고 싶다면 6월 2일 이후에 주택을 구입하세요.

주택소유 기준은 주택매매일로 결정됩니다. 일반적으로 주택 매매일은 계약 체결일이 아닌 잔금 청산일을 의미합니다. 단, 잔금 청산전에 등기이전을 먼저했다면 등기접수일이 매매일이 됩니다.

 

2. 주택 명의 설정하기

 

재산세는 물건별 개별과세로 소유자나 소유형태에 따른 세액 차이가 없는 반면, 종합 부동산세는 인별 합산과세로 세대별 혹은 소유자별 주택 수나 소유 형태에 따라 세금이 크게 차이가 납니다. 따라서 주택을 구입할 때는 공동명의로 할지 단독명의로 할지, 단독명의라면 누구로 할 것인지를 신중하게 고려해야 합니다.

 예를 들면 부부가 4주택을 소유해도 각각 2주택을 보유하는 경우라면 중과세율이 아닌 기본세율이 적용됩니다. 반면 3주택자인 경ㅇ라도 모두 공동소유하는 경우라면 각각 3주택 이상 소유자로 분류되어 중과세율이 적용되므로 조심해야 하니다.

 

3. 1세대 1주택자 특례받기

 

21년부터는 부부공동명의 1세대 1주택자도 특례가 적용되어 개인별로 과세 방식과 1세대 1주택자 과세방식중 유리한쪽을 선택하여 납부가 가능하비다. 1세대 1주택 과세방식을 선택하면 과세 기준액이 9억원이 아닌 12억원으로 적용될 뿐만 아니라 장기보유 세액공제와 고령자 세액공제 대상이 되어 최고 80%까지 세액공제가 가능합니다. 

 

*1세대 1주택자 과세방식을 선택하면 부부중 지분이 많은 사람이 납세의무자가 됩니다. 만약 지분이 같다면 부부중 한 명을 선택할 수 있습니다.

 

최근 주택시장 가격변동이 심해 세법이 자주 바뀌고 복잡해져서 세무사들조차 헷갈리는 경우가 많습니다. 보다 정확한 세금계산을 위해서는 매번 꼼꼼히 살펴보시길 추천드립니다.

---