부동산 계약 만기시 해야할 일: 전세대출연장방법, 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 계약해지, 임대인 변경

부동산 계약 만기시 해야할 일: 

전세대출연장방법, 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 계약해지, 임대인 변경

 

오늘은 부동산 계약 만기가 다가오면 무얼 해야 할 지 알아보겠습니다.

 

   전세대출 연장방법   

1) 보증금이 올랐을 경우

• 전세대출 한도가 남아 있다면 대출을 추가로 신청할 수 있습니다.
• HUG와 SGI의 경우 대출을 증액할 경우 임대인의 동의가 필요합니다.(채권양도통지서 또는 질권설정통지서 수령 및 유선상 확인)
• 임차인의 신용도로 판단하고 임대인의 동의는 필요없습니다.
• 혹시 임대인이 대출 증액에 동의하지 않는 경우가 있어도 대출연장에는 문제가 없습니다.

2) 보증금이 그대로일대

• 임대차계약 연장 사실 확인이 필요합니다. 
• 대출 받은 은행에서 계약 만료 한달전에 만기연장이나 대출금 상환 연락이 올겁니다. 이때 필요한 서류를 준비해서 은행에 제출하면 만기연장이 됩니다.

   계약갱신청구권   

계약만기 6개월 전부터 2개월까지 청구 가능합니다.

임대인도 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 정당한 사유는 다음과 같습니다.

• 2개월 이상 월세를 못내는 경우
• 사실과 다르게 집을 빌린 경우
• 임대인의 동의 없이 집을 빌려준 경우
• 거주하고 있는 집을 심하게 파손한 경우
• 노후화 등으로 집이 부서진 경우
• 철거나 재건축을 해야 하는 경우
• 임대인 또는 직계가족이 실거주할 계획이 있는 경우
• 계속해서 집을 빌려 줄 수 없는 중대한 사유가 있는 경우

 

   묵시적 갱신   

계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인/임차인 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않은 경우 전과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신되는 걸 묵시적 갱신 이라고 합니다.

 

   계약해지   

임대차보호법은 최소 임차기간을 2년 보장합니다. 2년이 안된 시점에서 중도 계약을 해지해서 보증금을 돌려 받을 수는 없습니다. 결국은 임대인과 협의가 필요합니다. 단, 임대인에게 계약을 해지하겠다고 알린 후 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 합니다. 이때 임대인은 3개월 안에 보증금을 돌려 줘야 한다고 합니다.

계약을 해지하면 전세출을 갚아야 합니다. 대부분의 사람들은 평소 이자만 내다가 만기에 대출금을 한번에 갚는 일시 상환 방식을 이용합니다. 이때 임대인이 직접 은행에 송금할 건지 아니면 임대인에게 받아 은행에 갚아야 하는지 은행 또는 가입한 상품에 따라 다릅니다. 대출을 받은 곳에 문의해서 확인하셔야 합니다.

 

   임대인변경   

계약내용이 바뀌지 않았다면 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 확정일자도 다시 받을 필요도 없고요. 새로운 임대인이 그 전 임대인의 지위를 그대로 이어 받기 때문입니다. 그런데 임대인이 바뀌고 보증금이 오른 경우가 있습니다. 이때는 확정일자의 효력이 보증금 상승을 막을 수 없기 때문에 별도의 계약서를 쓰고 이에 대한 확정일자도 다시 받아야 합니다. 주의 사항은 이전 계약서를 파기하지 말고 증액분만 신규로 계약서를 작성하시길 추천드립니다.